Faq - PRZEGLĄDY TECHNICZNE OBIEKTÓW

1. Na kim spoczywa obowiązek właściwego utrzymania obiektów budowlanych?

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym. Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma obowiązek poddawać obiekty budowlane okresowym kontrolom (art.62 ust. 1).

2. Jakie sankcje grożą za niedopełnienie obowiązku przeprowadzenia okresowych kontroli?

Zgodnie z art. 91a, ustawy kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego w tym nie wykonuje obowiązkowych przeglądów technicznych obiektów, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Sankcjom wskazanym wyżej podlegają właściciele i zarządcy na których spoczywa obowiązek wykonywania kontroli technicznych obiektów.

Z kolei karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny podlega ten, kto nie spełnia, określonego w art. 70 ust. 1, obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienia braków, mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska (zob. art. 92 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Natomiast zgodnie z art. 93 pkt 8 ustawy – Prawo budowlane, kto nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1, czyli nie zapewnia poddania obiektu okresowym kontrolom podlega karze grzywny.

3. Jakie rodzaje kontroli rozróżniamy?

W przepisach Prawa budowlanego rozróżnia się kilka rodzajów kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych, a także przypadki, gdy właściciele lub zarządcy są zwolnieni z dokonywania takich kontroli. Przepisy art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane nakładają na właściciela lub zarządcę obowiązek poddawania obiektów budowlanych następującym rodzajom kontroli stanu technicznego :

kontrolom okresowym wykonywanym co najmniej raz na rok;
kontrolom okresowym wykonywanym co najmniej raz na pięć lat;
kontrolom okresowym wykonywanym co najmniej dwa razy w roku dla obiektów wielkopowierzchniowych;
kontrolom bezpiecznego użytkowania obiektu, każdorazowo w przypadku stwierdzenia określonych w przepisach nieprawidłowości;
kontrolom stanu technicznego kotłów, wykonywanym co najmniej raz na dwa i co najmniej raz na cztery lata;
kontrolom urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji wykonywanych co najmniej raz na pięć lat;
jednorazowej kontroli instalacji grzewczej z kotłem.

4. Jakie obiekty nie podlegają obowiązkowi wykonywania okresowych kontroli?

Zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane z obowiązku corocznego sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu (sprawdzeń, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane) zwolnieni zostali właściciele i zarządcy:

budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego,
całej grupy obiektów budowlanych wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane (np. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, jak parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki, wiaty przystankowe i peronowe, obiekty małej architektury, ogrodzenia, itd.).

Obiekty te podlegają jednak kontroli rocznej w pozostałym zakresie, jeśli oczywiście posiadają elementy podlegające sprawdzeniom, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c ustawy – Prawo budowlane, oraz podlegają kontroli pięcioletniej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

Obowiązek przeprowadzania co najmniej dwukrotnych w ciągu roku kontroli okresowych obiektów wielkopowierzchniowych spoczywa na właścicielach lub zarządcach budynków, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2, tj. obiektów budowlanych, dla których nie można określić powierzchni zabudowy (np. wiaty). W odniesieniu do pozostałych obiektów obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli dwa razy w roku nie ma zastosowania.

5. Kto może przeprowadzać kontrolę?

Kontrolę stanu technicznego obiektów budowlanych mogą przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej dla danych czynności specjalności:

uprawnienia do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno – budowlanej,
uprawnienia do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych,
uprawnienia przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

6. Co grozi osobom, wykonującym okresowe kontrole obiektów bez wymaganych uprawnień?

Osoba, która dokonuje kontroli okresowych bez odpowiednich uprawnień lub prawa wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie poświadczonego aktualnym zaświadczeniem o przynależności do izby samorządu zawodowego, naraża się na poniesienie odpowiedzialności karnej za swoje działania, tzn. podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

7. Co należy zrobić gdy na obiekcie stwierdzono nieprawidłowości?

Właściciele, zarządcy oraz użytkownicy obiektów budowlanych, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, są zobowiązani w czasie kontroli lub bezpośrednio po jej przeprowadzeniu, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem (art. 70 ust.1 ustawy – Prawo budowlane).

Obowiązek ten powinien znajdować potwierdzenie w protokole z kontroli obiektu budowlanego, a osoba dokonująca kontroli obowiązana jest przesłać kopię tego protokołu bezzwłocznie do właściwego organu nadzoru budowlanego.

Właściwy organ nadzoru budowlanego, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, (zob. art. 70 ust.2 ustawy – Prawo budowlane).

8. Co to jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne to:

dokument, który na podstawie specjalistycznych obliczeń określa potencjalną ilość energii, jaka jest potrzebna do standardowego użytkowania przedmiotowego budynku lub lokalu,
jest przygotowywane przez specjalistę, niezależnego eksperta, ważne przez 10 lat,
dla konkretnego budynku nie może być przygotowane przez jego projektanta, kierownika budowy czy zarządzającego tym budynkiem, a także przez jego właściciela,
dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca, użytkownik będzie mógł określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany z zapotrzebowaniem na energię,
celem głównym wprowadzenia świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie.

9. Kto jest uprawniony do wystawienia świadectwa energetycznego?

Świadectwo energetyczne może wystawić:

osoba niekarana i posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych,
osoba posiadająca wykształcenie wyższe magisterskie,
osoba posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej,
osoba, która odbyła szkolenie i złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, albo
osoba, która ukończyła, nie mniej niż roczne, studia podyplomowe na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków.

10. Co to jest Książka Obiektu budowlanego i dla jakich budynków musi być prowadzona?

Obowiązek prowadzenia Książki obiektu budowlanego wynika z art. 64 Prawa budowlanego i dotyczy wszystkich obiektów budowlanych z wyłączeniem budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego, letniskowego oraz obiektów gospodarskich związanych z produkcją rolną uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. W przypadku wspólnot mieszkaniowych obowiązek ten wynika również z art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali (ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali z późn. zm. – tekst jednolity).

Zgodnie z art. 64 Prawa budowlanego obowiązek prowadzenia Książki Obiektu budowlanego spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu, może on jednak upoważnić do tej czynności inną osobę. W praktyce najczęściej Książkę prowadzi w imieniu zarządcy firma lub osoba administrująca obiektem.

Książka Obiektu budowlanego powinna być założona osobno dla każdego budynku oraz obiektu nie będącego budynkiem. Nawet wówczas gdy w bezpośredniej bliskości znajduje się kilka budynków mających takie same parametry techniczne i przekazanych w tym samym czasie do użytkowania Książka powinna być założona dla każdego obiektu odrębnie. Jest to spowodowane tym, że w okresie użytkowania mogą na poszczególnych obiektach występować inne sytuacje eksploatacyjne i techniczne, różne awarie i remonty, jak również każdy obiekt może po jakimś okresie eksploatacji zmienić swego zarządcę i mieć inny okres użytkowania.

Dla obiektów nowych Książkę należy założyć w dniu przekazania obiektu do użytkowania i prowadzić ją systematycznie przez cały okres użytkowania obiektu. Dla obiektów użytkowanych przed wejściem w życie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 19 października 1998 r. należy również założyć nowe Książki wg obowiązującego zgodnie z w/w rozporządzeniem wzoru, niezależnie od tego czy istniały uprzednio założone stare Książki, czy też nie. Nowo założona Książka stanowi wówczas kontynuację poprzednich (tom II, III itp.).